СТАТЬЯ ОЛЬГИ ПЛЕШАНОВОЙ В КОММЕРСАНТЪ.НЕДВИЖИМОСТЬ

В России растет число неплатежей по ипотеке, причем платить перестают богатые. Доля российских семей с ипотекой, не сумевших внести обязательный платеж по ней, в июле—сентябре прошлого года выросла до максимума со второго квартала 2023 года, и произошло это за счет роста неплатежей среди состоятельных россиян. Такой вывод следует из данных Росстата. Парадокс в том, что число дефолтов со стороны наименее состоятельных граждан при этом, наоборот, сократилось.

Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы Инфралекс, выделяет две основные причины этого явления:

• перенос застройщиками сроков строительства в условиях моратория на взимание финансовых санкций;
• желание граждан выйти из ДДУ, заключенных как ипотека без первоначального взноса или ипотека от застройщика, из-за существенного завышения стоимости объекта.

Обе причины взаимосвязаны, поскольку влияют на цену объектов. Правительство РФ продлило до 30 июня 2025 года мораторий на финансовые санкции застройщикам. Это препятствует выходу дольщиков из проекта в случае задержки строительства, поскольку при возврате денег со счета эскроу проценты выплачены не будут.

Тем, кто выплатил первоначальный взнос, воспользовался льготной ипотекой и долго платил по кредиту, бежать невыгодно. Однако те, кто взял ипотеку по маркетинговым программам, не заплатил первый взнос или заплатил минимум, могут решить, что проект им невыгоден. Тем более что квартира в построенном доме с дисконтом от застройщика может обойтись дешевле.

Расторгнуть ДДУ, если сроки не переносились, дольщик не вправе, поэтому выход — прекратить выплаты по ипотеке. Это создает проблемы для банков, которые будут вынуждены обращать взыскание на заложенные права по ДДУ. Обращение взыскания сделает банк участником долевого строительства по Закону N 214-ФЗ, но основная проблема — завышенная стоимость, из-за чего продать права по ДДУ или построенный объект будет сложно.

Банкротство застройщика усугубляет ситуацию: согласно Закону о банкротстве, банк не считается участником строительства и не может претендовать на квартиру. Закон №214-ФЗ  в случае банкротства застройщика хоть и позволяет любым дольщикам расторгнуть ДДУ и вернуть средства со счета эскроу, но на практике это может быть для банка затруднительно, особенно если достройкой объекта займется государственная компания.

Мировая практика показывает, что подобные кризисы могут иметь серьезные последствия. В Китае неплатежи дольщиков привели к банкротству Evergrande, а в США массовые неплатежи по ипотеке спровоцировали ипотечный кризис 2007–2008 годов , сопровождавшийся падением Fannie Mae и Freddie Mac.

Подробнее