КОММЕНТАРИЙ ОЛЬГИ ПЛЕШАНОВОЙ НА РБК.НЕДВИЖИМОСТЬ

В конце декабря правительство вновь продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков до 30 июня 2025 года. Эта мера направлена на поддержку строительной отрасли в условиях экономической нестабильности. Однако, несмотря на положительное намерение, решение может иметь риски для дольщиков. О том, почему власти приняли решение о продлении моратория и какие возможные последствия это может вызвать, рассказала руководитель аналитической службы Инфралекс Ольга Плешанова.

Неустойки не взыскать до конца июня
По закону дольщики имеют право на взыскание с девелопера финансовых санкций в следующих случаях:

• застройщик задерживает сдачу дома,
• квартира сдается с недостатками.

Однако из-за продления моратория сделать это нельзя.
Эксперт отметила, что застройщик может не платить никакие проценты, суд может вынести решение об их взыскании по установленной ставке, но исполнить решение не получится из-за моратория. Аналогичный мораторий действует в отношении финансовых санкций, взыскиваемых с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта (если дольщик его принимает), нарушение качества.

Уйти нельзя остаться
Мораторий затрагивает не только санкции за недостатки объекта, но и препятствует уходу дольщиков в случае нарушения сроков строительства. Ольга Плешанова подчеркивает, что мораторий привязывает дольщиков к проекту, заставляя их терпеливо дожидаться сдачи объекта.
214-ФЗ позволяет дольщику при задержке передачи квартиры на два месяца расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без суда (п. 1 ч. 1 ст. 9). В этом случае застройщик обязан не только вернуть дольщику деньги, но еще и выплатить проценты за весь срок нахождения денег на эскроу-счете по текущей ключевой ставке Банка России (сейчас она — 21%). Если дольщиком является гражданин, то в двойном размере (ч. 2 ст. 9 214-ФЗ). К этому добавляется штраф за задержку выплаты денег (ч. 6 ст. 9).

«Расторгнуть ДДУ в случае долгостроя мораторий не запрещает, однако проценты на свои деньги дольщики не получат или получат за ограниченный период в ничтожно малом размере. Ни о каких рыночных ставках речь не идет. Причем запрет взыскивать проценты не зависит от того, когда был заключен расторгаемый ДДУ, значение имеет момент расторжения».

Избежать системных рисков
Продажи новостроек с отменой льготной ипотеки снизились, в такой ситуации медленнее пополняются эскроу-счета, а уход дольщиков создал бы для рынка дополнительные риски. Поэтому в такой ситуации и застройщику, и банку важно удержать имеющихся дольщиков от бегства, поясняет Ольга Плешанова. По ее словам, деньги на эскроу-счетах решают множество задач, обеспечивая финансовую стабильность застройщиков и банков.
Поэтому продление моратория защищает застройщиков и банки не только от допрасходов, связанных с долгостроем и низким качеством строительства, но и снизило ряд системных рисков, к которым могло привести массовое расторжение ДДУ дольщиками.

«Цена — существенное ограничение прав граждан, почти лишение их возможности выхода из игры: уйти можно, но с издержками в виде обесценивания вложенных денег».

Риски для дольщиков вырастут
Между тем гарантии дольщикам в рамках модели эскроу-счетов с действием моратория в значительной части отменены, что повышает риски для граждан и снижает привлекательность долевого строительства, считает Ольга Плешанова.

Подробнее